マイホームの家屋と土地の所有者が違うことがあるかと思います。
そんなとき、利益が出た場合、3000万円の特別控除の適用はどうなるのでしょうか・・
※門司港駅
マイホームの家屋と土地の所有関係について、AとBは夫婦という前提で見てみましょう
家屋：A所有 土地：B所有
家屋も土地も単独所有。別々に所有している場合は、3,000万円の特別控除の適用はどうなるのでしょうか・・
マイホームを売って利益が出た場合、まずAの譲渡所得から3,000万円の特別控除を適用します。
Aの譲渡所得から3,000万円の特別控除を差し引いて、3,000万円が引ききれなかった場合には、Bの譲渡所得からその残った特別控除の金額を差し引きすることができます。
居住用家屋の所有者とその敷地の所有者が異なる場合
【照会要旨】
子Aは、父B(生計を一にしています。)の所有する土地の上に家屋を所有していますが、その家屋には現在父Bが居住しています。Aは現在会社員で、会社の社宅に居住していますが、従来は、同人の所有に係る上記の家屋に居住していました。したがって、当該家屋は、租税特別措置法関係通達31の3-6によりAの居住用家屋に該当しますが、当該家屋とともにその家屋の敷地を譲渡した場合には、租税特別措置法関係通達35-4の取扱いにより、当該家屋の譲渡所得の計算上控除しきれなかった居住用財産の3,000万円の特別控除の控除不足額は、父Bの敷地の譲渡所得の金額の計算上控除してよろしいですか。
【回答要旨】
照会意見のとおりで差し支えありません。
家屋：A所有 土地：AとBの共有
マイホームの家屋が単独所有で、その土地を共有している場合には、3,000万円の特別控除はどうなるのでしょうか・・
この場合、まずAの譲渡所得の計算で3,000万円の特別控除を適用します。
Aの譲渡所得の計算で3,000万円の特別控除を使いきれなかったときには、Bの譲渡所得のから残りを差し引きします。
家屋と土地の単独所有の場合と同じですね。
No.3311 家屋と敷地の所有者が異なるとき
[令和6年4月1日現在法令等]
対象税目 所得税（譲渡所得）
概要
マイホーム（居住用財産）を売ったときは、譲渡所得から最高3,000万円まで控除できる特例があります。
これを、居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例といいます。
この特例は原則として家屋の所有者が家屋とその敷地を譲り渡した場合に受けられるものです。
しかし、家屋の所有者と敷地の所有者が異なるときでも、次の要件のすべてに当てはまるときは、敷地の所有者もこの特例の適用を受けることができます。
特例の適用を受けるための要件
（1） 敷地を家屋と同時に売ること。
（2） 家屋の所有者と敷地の所有者とが親族関係にあり、生計を一にしていること。
（3） その敷地の所有者は、その家屋の所有者と一緒にその家屋に住んでいること。
この場合の特別控除額は、家屋の所有者と敷地の所有者と合わせて3,000万円までです。
特別控除額を差し引く順序は、まず家屋の所有者、続いて敷地の所有者です。
したがって、敷地の所有者が受けることができる特別控除額は、3,000万円から家屋の所有者が受ける特別控除額を差し引いた残りの額になります。
（注） 特別控除の特例の適用を受けるための他の要件や手続については、コード3302「マイホームを売ったときの特例」を参照してください。
具体例
夫所有の家屋の敷地が夫と妻の共有である場合
家屋：AとBの共有 土地：A所有
マイホームが共有で、土地が単独所有の場合は・・
AとBがそれぞれ3,000万円特別控除の適用を受けることができます。
Aだけがマイホームに住んでいる場合には、Aだけが3,000万円特別控除の適用を受けることができます。
（居住用家屋の所有者と土地の所有者が異なる場合の特別控除の取扱い）
35-4 居住用家屋の所有者以外の者がその家屋の敷地の用に供されている土地等の全部又は一部を有している場合において、その家屋（その家屋の所有者が有する当該敷地の用に供されている土地等を含む。）の措置法第35条第2項各号に規定する譲渡に係る長期譲渡所得の金額又は短期譲渡所得の金額（以下この項において「長期譲渡所得の金額等」という。）が同条第1項の3,000万円の特別控除額に満たないときは、その満たない金額は、次に掲げる要件の全てに該当する場合に限り、その家屋の所有者以外の者が有するその土地等の譲渡に係る長期譲渡所得の金額等の範囲内において、当該長期譲渡所得の金額等から控除できるものとする。（平23課資3-2、課個2-26、課審6-13、平28課資3-4、課個2-33、課審7-11、徴管6-24改正）
（1） その家屋とともにその敷地の用に供されている土地等の譲渡があったこと。
（2） その家屋の所有者とその土地等の所有者とが親族関係を有し、かつ、生計を一にしていること。
（3） その土地等の所有者は、その家屋の所有者とともにその家屋を居住の用に供していること。
（注）
1 (2)及び(3)の要件に該当するかどうかは、その家屋の譲渡の時の状況により判定する。ただし、その家屋がその所有者の居住の用に供されなくなった日から同日以後3年を経過する日の属する年の12月31日までの間に譲渡されたものであるときは、(2)の要件に該当するかどうかは、その家屋がその所有者の居住の用に供されなくなった時からその家屋の譲渡の時までの間の状況により、(3)の要件に該当するかどうかは、その家屋がその所有者の居住の用に供されなくなった時の直前の状況により判定する。
2 上記の要件を具備する家屋の所有者が2人以上ある場合には、当該家屋の譲渡に係る当該満たない金額の合計額の範囲内（上記の要件を具備する土地等の所有者が1人である場合には最高3,000万円を限度とし、当該土地等の所有者が2人以上である場合には当該合計額の範囲内で当該土地等の所有者各人に配分した金額は当該土地等の所有者各人ごとに最高3,000万円を限度とする。）で、当該土地等の所有者についてこの取扱いを適用する。
3 この取扱いにより、居住用家屋の所有者以外の者が当該家屋の敷地の譲渡につき措置法第35条第1項の規定の適用を受ける場合には、当該家屋の所有者に係る当該家屋の譲渡について措置法第41条の5第1項又は第41条の5の2第1項の規定の適用を受けることはできない。
※措置法第35条《居住用財産の譲渡所得の特別控除》関係｜国税庁
【足あと】
久しぶりに、お昼をマックで食べました。
無性にマックのポテトを食べたくなる時があります。
昨日はそんな日でした・・
美味しかったです。
【昨日のにっこり】
マックポテトが美味しかったこと
寝つきがよかったこと
一日があっという間だったこと